Danica Ejendomsselskab ApS (herefter Danica) opfører på matr.nr. 407 Kongens Enghave, København, beliggende Sluseholmen 6, 2450 KBH SV et byggeri (herefter Projektet). Projektet består af opførelse af et ungdomsboligprojekt og en daginstitution i 5 etager med et forventet samlet areal på 11 770 m2. Københavns Kommune har fået tilbud om at købe den ejerlejlighed, som indrettes til daginstitution (herefter ”Ejerlejligheden”). Ejerlejligheden udgør forventet 1 362 m2. Hvis kommunen indgår aftale med sælger om køb af den pågældende ejerlejlighed, vil den blive indrettet til daginstitution af sælger. Den samlede ejendom vil blive opført, uanset om der indgås aftale med kommunen. Omkostningerne til special indretningen til daginstitution er små, sammenholdt med den samlede pris for grundkøb/køb af ejerlejlighed samt køb af »basisejerlejlighed«. Da der er tale om et samlet og integreret etagebyggeri, er det ikke muligt for Københavns Kommune at købe en byggeret og etablere daginstitution.
Projektet er udviklet af Danica uafhængigt af Københavns Kommunes erhvervelse af Ejerlejligheden. Indretning af Ejerlejligheden til daginstitution har således ikke været afgørende for Projektets udformning eller realisering. Ejerlejligheden udgør under 11,57 % af Projektets samlede areal. Hverken Projektet eller Ejerlejlighedens konstruktion opfylder krav, som er specificeret af Københavns Kommune med henblik på kommunens køb og benyttelse af Ejerlejligheden, og som har afgørende indflydelse på arbejdets art eller projektering.
Med henblik på kommunens brug af Ejerlejligheden til daginstitution udfører Danica visse indretningsmæssige tilpasninger af Ejerlejligheden. Disse tilpasninger udgør en ubetydelig del af de samlede byggeomkostninger ved Projektet og langt under tærskelværdien for udbud af offentlige bygge- og anlægskontrakter i henhold til Udbudsloven. Daginstitutionen projekteres af Danica og dennes rådgivere. Danica leverer Ejerlejligheden som nøglefærdig daginstitution. Danica etablerer en legeplads til brug for daginstitutionen på dele af matriklen. Legepladsen indgår i ejendommens udendørs arealer. Der er således offentlig adgang til legepladsen uden for daginstitutionens åbningstid.
Der er tale om køb af fast ejendom, hvilket er undtaget fra udbudspligt, jf. udbudslovens § 21, stk. 1, nr. 1. Da ejerlejligheden indrettes til daginstitution, er der et element af skræddersyet byggeri over erhvervelsen af ejerlejligheden. Det skræddersyede element er dog begrænset. Hertil kommer, at selve indretningen til daginstitution kun udgør et accessorisk element i forhold til den samlede etablering af selve den erhvervede ejerlejlighed. Såvel de samlede opførelsesomkostninger for ejerlejligheden som værdien af det skræddersyede element (indretning til daginstitution med tilhørende legeplads) er under tærskelværdien i udbudsloven, når grundkøbesum/byggeretspris fradrages.
Ejerlejligheden er beliggende i en samlet bebyggelse på forventet 5 etager, hvor der hovedsageligt opføres ungdomsboliger og daginstitution. Under den samlede bebyggelse etableres der parkeringskælder, og daginstitutionen er således beliggende oven på parkeringskælderen og hænger dermed konstruktionsmæssigt sammen med det samlede byggeri. Da der er tale om et samlet og integreret byggeri, er det ikke muligt for Københavns Kommune blot at købe en byggeret og så selv etablere daginstitutionen på matriklen.